Réussir son investissement locatif immobilier est une garantie de compléments de revenus qui s’étale dans le temps, et qui apportera même du confort pour ses vieux jours. De plus, l’immobilier se transmet à la génération future qui pourra l’occuper simplement à titre de résidence principale ou en tirer les fruits. Il est donc important d’être bien conseillé avant d’aller de l’avant.
Choisir l’immobilier en fonction de ses objectifs
Vous souhaitez investir dans le nu ou dans le meublé ? Faire louer le bien à titre d’immobilier professionnel ou de résidence principale ? Définissez à l’avance qui sont vos cibles potentielles si vous destinez le bien à un usage de logement (étudiants, seniors ou autres.). C’est en fonction de la typologie des locataires que vous pourrez :
- choisir l’emplacement par rapport à l’environnement, car de ces paramètres dépendra l’existence ou non de carence et de vacance locative
- choisir le type d’immobilier lui-même : taille, configuration, etc.
Simuler le rendement escompté
Investir dans l’immobilier locatif, c’est avant tout rechercher du rendement. Celui-ci est calculé à partir de plusieurs paramètres qu’il est important d’inclure dans une simulation :
- le prix de l’immobilier
- les frais d’acquisition (frais d’agence, de notaire, commissions du promoteur)
- les loyers à fixer (en se basant sur le cours se pratiquant sur le marché et par rapport à la région) ; vous pouvez alors établir à l’avance la fourchette de loyers pour présélectionner vos futurs locataires
- les éventuelles possibilités de défiscaliser (loi Pinel, régime du déficit foncier, loi Malraux)
Attention à ne pas tomber dans le piège du processus inverse, c’est-à-dire investir uniquement dans le but de réduire ses impôts. Les dispositifs fiscaux sont seulement des accessoires permettant d’optimiser ce rendement.
Notez que le choix de la région importe peu en matière de rentabilité, mais qu’il est toujours déterminant de savoir choisir la ville par rapport aux objectifs dont nous venons de parler plus haut. Par exemple une ville étudiante si vous avez comme objectif d’investir dans un petit appartement pour étudiants ou dans une maison pouvant être occupée en colocation.
Préparer le contrat de bail et bien mettre en avant les points-clés
Une fois le logement acquis, le bail locatif doit être rédigé avec soin et y inclure les points-clés afin d’éviter les éventuels litiges qui pourraient occasionner une perte en rendement. Ces points-clés sont par exemple le montant des loyers, l’indice utilisé pour calculer leur revalorisation, le partage des charges, c’est-à-dire la détermination à l’avance de qui paiera quels types de travaux (normalement, les travaux d’entretien et de rénovation incombent au bailleur). À préciser à l’avance également si la colocation est permise. Quant à la sous-location, elle n’est pas toujours autorisée sauf dans des cas rares. Le mieux serait de faire rédiger le bail par un notaire ou un avocat de famille.
Prendre une assurance : quel intérêt ?
Par ailleurs, prendre une assurance est fortement recommandé. Cela pour couvrir non seulement les éventuels sinistres (incendie, dégâts des eaux), mais aussi pour se prémunir contre les risques de loyers impayés. En effet, la crise n’épargne pas le secteur de l’immobilier, en ce sens que les ménages pourraient avoir connu une baisse de leurs revenus générant une certaine précarité financière.
Et si l’on investissait dans la pierre-papier ?
Il existe aussi une solution extrêmement intéressante qui consiste à investir dans la pierre-papier pour tirer profit de l’immobilier. Cela à moindre coût, sans prise de tête et en profitant des expériences et du savoir-faire d’un professionnel spécialisé à cet effet. Il s’agit par exemple des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) qui sont les plus rentables.
